リフォーム減税の全体像

日本政府は、住宅のリフォームを促進するため、複数の減税制度を用意しています。それぞれの制度の特徴を理解することが、最大の節税につながります。

3つの減税制度の比較

制度名	ローンの有無	対象工事	控除額・期間
住宅ローン控除	ローン必須	一定基準の全工事	年末残高の0.7%×最大10年
リフォーム投資型減税	ローン不要	耐震・バリア・省エネ・長期優良化	工事費10%×最大200万円、1年限り
固定資産税減額	不問	耐震・バリア・省エネ改修	1年間1/2～2/3減額

住宅ローン控除の詳細

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、リフォームで借りたローンの残高に対して、所得税から一定額を控除する制度です。これがリフォーム減税の中で最も大きな節税効果をもたらします。

2026年度の適用要件

要件	内容
床面積要件	40㎡以上（2026年度から50㎡から緩和）
借入金額	100万円以上
ローン期間	10年以上（ただし最大控除期間は10年間）
工事内容	断熱、耐震、バリアフリー、省エネ設備など一定基準を満たす工事
築年数	原則20年以上（耐火建築物は25年以上）
居住開始	工事完了後6ヶ月以内に自分の住宅として使用開始

控除額の計算方法

住宅ローン控除の額は、以下の計算式で算出されます。

控除額（年間）= 年末のローン残高 × 0.7%

年末ローン残高	年間控除額	10年間の控除額合計
1,000万円	70,000円	約700,000円
1,500万円	105,000円	約1,050,000円
2,000万円	140,000円	約1,400,000円
3,000万円	210,000円	約2,100,000円

2026年度の変更点

1. 床面積要件の緩和（40㎡以上）

従来は50㎡以上という要件がありましたが、2026年1月1日以降の工事完了分から40㎡以上に緩和されました。これにより、小さめの住宅やマンションの部屋でもリフォーム減税が適用しやすくなりました。

2. 子育て世帯の優遇拡充

以下に該当する世帯は優遇措置が拡充されました。

• 子育て世帯（18歳未満の子供がいる世帯）
• 子育てを終えた世帯（子供が18歳を超えてから5年以内）

これらの世帯は、床面積要件がさらに引き下げられたり、控除期間が延長される場合があります。詳細は税務署に確認してください。

3. 控除率の維持

0.7%の控除率は2026年も継続されます。

対象となる工事の具体例

工事区分	具体例	対象となるか
断熱改修	壁・天井・床への断熱材施工、窓の二重化、内窓設置	◎ 対象
耐震改修	壁の補強、基礎の強化、筋交いの追加	◎ 対象
バリアフリー改修	手すり設置、段差解消、玄関スロープ、バリアフリー浴室	◎ 対象
省エネ設備	太陽光パネル、高効率給湯器、LED照明、EV充電設備	◎ 対象（要件あり）
キッチン・浴室・トイレ改修	上記と同時に行う場合	◎ 対象（上記工事が含まれる場合）
壁紙張替え（単体）	装飾目的の壁紙張替え	✗ 対象外
間取り変更（単体）	壁の撤去のみ	✗ 対象外

リフォーム投資型減税

住宅ローンを使わないリフォームでも、特定の工事を行う場合は減税が受けられます。これがリフォーム投資型減税です。

リフォーム投資型減税の特徴

制度内容	詳細
ローン要件	ローン不要。現金払いでも減税が受けられる
対象工事	耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修、長期優良住宅化工事
控除額	工事費の10%（最大200万円の控除）
控除期間	1年限り（10年ではなく、1年で全額控除）
適用条件	床面積40㎡以上、工事費50万円以上

控除額の計算例

例1：耐震改修工事 150万円

• 控除額 = 150万円 × 10% = 15万円
• その年の所得税から15万円が控除される

例2：省エネ改修工事 2,500万円

• 控除額 = 2,500万円 × 10% = 250万円（上限200万円）
• その年の所得税から200万円が控除される

対象工事の詳細

1. 耐震改修

地震時の倒壊を防ぐための工事。診断を受けた後、補強工事を実施する必要があります。

2. バリアフリー改修

高齢者や身体障害者が安全に生活できるようにする工事。手すり設置、段差解消、バリアフリートイレなど。

3. 省エネ改修

窓や壁の断熱化、省エネ設備の導入など。一定のエネルギー基準を満たす必要があります。

4. 長期優良住宅化工事

複数の改修を組み合わせて、長期優良住宅の基準を満たす工事。耐震・断熱・可変性など、複合的な改修が必要です。

固定資産税の減額措置

リフォームにより、固定資産税が1年間減額される制度があります。これは所得税と異なり、固定資産税そのものが引き下げられるため、すぐに節税効果を実感できます。

固定資産税減額の概要

工事区分	減額率	減額期間	要件
耐震改修	1/2減額	1年間	工事費50万円以上
バリアフリー改修	1/2減額	1年間	工事費50万円以上、改修対象が床・出入口など指定部位
省エネ改修	1/2減額	1年間	工事費50万円以上、一定のエネルギー基準を満たす
太陽光パネル設置	1/3減額	1年間	工事費20万円以上

申請手続き

固定資産税の減額を受けるには、工事完了後に以下の書類を提出する必要があります。

• 固定資産税減額制度申請書
• 工事完了証明書（工事業者から）
• 工事費の領収書
• 工事内容が分かる書類（図面、施工写真など）

申請期限は工事完了後3ヶ月以内が一般的です。市区町村によって異なるため、確認してください。

確定申告の手順

住宅ローン控除を受けるには、確定申告を行う必要があります。初めてでも分かるように、ステップごとに説明します。

確定申告の時期

毎年2月中旬～3月中旬が確定申告の期間です。詳細は税務署のホームページで確認してください。

2026年の確定申告時期（予定）：2月16日～3月17日

必要書類の一覧

書類名	入手先	備考
確定申告書第A様式	税務署またはe-Tax	給与所得者用
住宅ローン控除に関する計算明細書	税務署またはe-Tax	必須書類
住宅ローンの年末残高証明書	金融機関（ローン先銀行など）	1月下旬に郵送される
工事請負契約書と領収書	リフォーム業者	コピーで可
工事内容が分かる書類	リフォーム業者	図面、施工写真など
登記簿謄本（抄本）	法務局	オンライン申請で取得可
工事完了証明書	リフォーム業者	完了後に発行
給与所得の源泉徴収票	勤務先	1月に受け取る
マイナンバーカード	（本人所有）	本人確認用

確定申告書の記入方法

ステップ1：基本情報の記入

氏名、住所、マイナンバー、生年月日などの基本情報を記入します。

ステップ2：収入情報の記入

給与所得の源泉徴収票を基に、給与所得の金額を記入します。

ステップ3：住宅ローン控除額の計算

住宅ローン控除に関する計算明細書に、以下の情報を記入します。

• 年末のローン残高（年末残高証明書から）
• 控除対象となる工事費
• 工事完了日
• 居住開始日

ステップ4：控除額の確認

計算した控除額が、確定申告書に正しく記載されているか確認します。

e-Taxでの申請（おすすめ）

自宅からパソコンで申請できるe-Taxの利用がおすすめです。

e-Taxのメリット：

• 24時間いつでも申請可能
• 書類提出の手間が省ける
• 還付金の受け取りが早い（最短2週間程度）
• マイナンバーカード対応スムーズ

e-Taxに必要な準備：

• マイナンバーカード
• マイナンバーカード対応のICカードリーダー
• e-Tax用ソフト（無料）

会社員の場合：2年目以降は年末調整で対応

1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降の給与所得者は年末調整で自動的に控除が適用されます。

必要な手続き：

• 勤務先に「住宅ローン控除申告書」を提出
• 「住宅ローンの年末残高証明書」を勤務先に提出
• 年末調整時に自動的に控除が適用される

補助金との併用ルール

リフォームに対しては、減税制度のほかにも補助金が用意されていることが多いです。補助金と減税を併用する場合のルールを理解しておくことが重要です。

補助金の種類

補助金名	実施主体	対象工事	補助率
地域型住宅グリーン化事業	国土交通省	省エネ、耐震、バリアフリー	工事費の30～50%（上限あり）
住宅のゼロエネルギー化推進事業	国土交通省	ZEH化工事	工事費の定額補助
エネルギー利用の効率化事業	経済産業省	省エネ設備導入	工事費の1/3～1/2
自治体補助金	市区町村	地域による	地域による

補助金を受けた場合の減税額計算

減税を受ける際に、補助金を受けた場合は、その額を工事費から差し引いて計算する必要があります。これを「補助金控除」と呼びます。

計算式：

減税対象工事費 = 実際の工事費 – 受領補助金

例：

• 実際の工事費：100万円
• 国の補助金：30万円
• 市の補助金：10万円
• 減税対象工事費 = 100万円 – 30万円 – 10万円 = 60万円
• リフォーム投資型減税額 = 60万円 × 10% = 6万円

2026年度の主な補助金制度

1. こどもエコすまい支援事業（予定）

子育て世帯を対象とした省エネリフォーム補助金。1戸当たり最大100万円の補助が予想されています。

2. 既存住宅省エネ改修促進事業（予定）

全年齢層を対象とした省エネリフォーム補助金。1戸当たり最大50～100万円の補助が予想されています。

3. 地域型住宅グリーン化事業

地域の工務店を通じたリフォーム補助金。1戸当たり100～150万円の補助が受けられます。

よくある質問

2026年のリフォーム減税制度はどのように変わった？

2026年度は床面積要件が50㎡から40㎡以上に緩和され、子育て世帯の優遇が拡充されました。また、住宅ローン控除は最大10年間、年末残高の0.7%を所得税から控除する制度が継続されています。これにより、より多くの住宅がリフォーム減税の対象になります。

住宅ローン控除の対象となる工事は？

断熱改修、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ設備の導入、キッチン・トイレ・浴室の改修など、一定の基準を満たす工事が対象です。単なる壁紙張替えなど装飾的な工事は対象外です。複数の改修を組み合わせることで対象工事の条件を満たしやすくなります。

リフォーム投資型減税とは？

ローンを使わないリフォームでも受けられる減税制度です。耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化工事が対象で、工事費から最大200万円を限度に10%の税金控除が受けられます。10年ではなく1年限りの控除となります。

補助金とリフォーム減税は併用できる？

はい、併用できます。ただし、補助金を受領した場合は、その額を工事費から差し引いて減税額を計算する必要があります。例えば、100万円の工事で30万円の補助金を受けた場合、70万円を基準に減税額が計算されます。

確定申告はいつまでに提出する？

確定申告は毎年2月中旬～3月中旬に行います。ただし、1年目は確定申告で控除を申請し、2年目以降は給与所得者の場合は年末調整で自動的に適用されます。自営業者は毎年申告が必要です。

まとめ

リフォーム減税・住宅ローン控除は、2026年度の変更により、より多くの住宅が対象になり、より手厚いサポートが受けられるようになりました。特に床面積要件の緩和と子育て世帯の優遇拡充は、大きな変更点です。

住宅ローン控除、リフォーム投資型減税、固定資産税減額措置の3つの制度を理解し、自分の状況に合わせて最適な制度を選択することが、最大の節税につながります。

リフォーム業者との相談時に、対象工事や補助金の活用について相談しながら、計画を進めてください。また、確定申告に向けて、必要書類の準備は早めに進めることをお勧めします。複数の業者から見積もりを取り、信頼できる業者とじっくり相談しながら、最適なリフォームプランを実現してください。

【2026年最新】中古住宅リフォームの費用相場｜築年数別の目安と補助金・減税を徹底解説

築年数別のリフォーム費用相場、補助金制度、資金計画まで完全ガイド

中古住宅の購入を検討している方の多くが直面する課題が「リフォーム費用はいくらかかるのか」という疑問です。築年数が経つほど劣化が進み、必要なリフォーム工事も増えるため、費用は大幅に変わります。

本記事では、築10～15年は10～150万円、築20～25年は270～375万円、築30年以上は400～600万円が相場という、具体的なリフォーム費用を築年数別に徹底解説します。さらに2026年に利用できる補助金・減税制度、資金計画のポイント、優良業者選びのコツまでをご紹介します。

築年数別の費用相場一覧テーブル

中古住宅のリフォーム費用は、築年数によって大きく異なります。以下の表に、築年数別の相場と主な工事内容をまとめました。

築年数	リフォーム費用	主な工事内容	工事期間
築5～10年	50～150万円	壁紙張替、フローリング補修、設備点検	1～2ヶ月
築10～15年	100～200万円	外壁塗装、屋根点検、キッチン改修、浴室改修	1.5～3ヶ月
築15～20年	200～350万円	外壁補修、屋根葺き替え、配管リニューアル、内装一新	2～4ヶ月
築20～25年	270～375万円	外壁全面改修、屋根葺き替え、給排水工事、全面リフォーム	3～5ヶ月
築25～30年	350～500万円	構造補強工事、耐震改修、配管総交換、大規模リフォーム	3～6ヶ月
築30年以上	400～600万円	フルリフォーム、耐震補強、構造補修、全設備交換	4～6ヶ月

築年数別に必要なリフォーム内容

築5～10年：軽微な補修と設備更新が中心

築5～10年の中古住宅は、築浅物件に近い状態です。目立つ劣化は少ないため、軽微な補修と生活のための設備更新が主な工事内容となります。

• 壁紙張替：前の住人の生活痕跡を一新するため、壁紙の張替が行われます
• フローリング補修：部分的なキズや色褪せの補修、または全面張替
• 設備点検：給湯器、エアコン、換気扇などの動作確認と必要に応じた交換
• 照明器具交換：古いタイプの照明をLED照明へ更新

築10～15年：段階的な劣化への対応

築10～15年になると、外壁や屋根の劣化が目に見えて進み始めます。同時に、設備機器（給湯器など）が経年劣化する時期です。

• 外壁塗装：10～12年で塗り替えが必要。約80～150万円
• 屋根点検・補修：瓦のズレやコーキングの劣化を確認、部分補修
• キッチン改修：システムキッチンの老朽化が進む。約100～200万円
• 浴室改修：タイルの割れ、防水層の劣化。約50～100万円
• 給湯器交換：寿命が10～15年のため、交換時期に。約15～30万円

築15～20年：本格的なリフォームが必要な時期

築15～20年は、構造や配管に関わる本格的なリフォームが必要になる時期です。単なる美装ではなく、住宅の耐久性向上が重要です。

• 外壁補修・塗装：外壁の割れやコーキングの劣化が進行。全面塗装が必要
• 屋根葺き替え：防水性能の低下により、部分補修ではなく全面葺き替えが必要
• 配管リニューアル：給水管の錆、排水管の詰まりリスク。配管交換検討時期
• 内装一新：床、壁、天井の全面リフォーム。約200～300万円
• 断熱性能向上：省エネ性能の向上を兼ねた窓交換や断熱材補強

築20～25年：大規模なフルリフォーム対象

築20～25年は、構造体の劣化が顕著になる時期です。インスペクション結果によっては、フルリフォームが必要になることもあります。

• 外壁全面改修：新しい外壁材への張替。約150～250万円
• 屋根全面葺き替え：瓦からガルバリウム鋼板への変更も多い。約100～200万円
• 給排水工事：配管全体の交換。約100～150万円
• 全面リフォーム：間取り変更、全設備交換を含む大規模工事
• 耐震補強工事：筋交い補強、基礎補強など。約100～200万円

築25～30年：構造補強と大規模改修の時期

築25～30年の住宅は、新築時の耐震基準が現在の基準より低い可能性があります。耐震診断とそれに基づく補強工事が重要です。

• 耐震診断・補強：構造の安全性確認と補強。200～400万円程度
• 配管総交換：給水管、排水管、ガス管の全交換。約150万円
• 大規模リフォーム：構造、設備、内装の総合的な改修
• 床下補強：木造住宅の床下腐朽箇所の補修・補強
• 壁内配線・配管更新：電気、通信インフラの整備

築30年以上：フルリフォームまたは建て替え検討の時期

築30年を超える住宅は、構造や基礎の劣化が深刻な場合があります。フルリフォームまたは建て替えを視野に入れた判断が必要です。

• 包括的な構造診断：基礎、柱、梁などの強度確認。必要に応じて補強
• 全体的なリフレッシング：外装、内装、設備の全面更新
• 断熱・防水性能の大幅向上：現代の基準に合わせた性能改善
• 設備の完全置換：電気系統、給排水系統、空調の全交換
• 建て替えとの比較検討：ローン条件によっては建て替えが有利な場合も

部位別の費用目安

中古住宅リフォームで主要な部位ごとの費用相場を、詳しくご紹介します。複合的な工事を検討する際の参考にしてください。

外壁工事：80～200万円

• 外壁塗装のみ：80～120万円（築12～15年時の塗り替え）
• 外壁張替：150～200万円（サイディング張替）
• コーキング補修：20～40万円（部分補修）

屋根工事：100～200万円

• 屋根塗装：60～100万円
• 屋根葺き替え：150～250万円（瓦からガルバリウム鋼板へ）
• 部分補修：20～50万円（瓦のズレ、割れの修復）

キッチンリフォーム：100～200万円

• システムキッチン交換：100～150万円
• キッチン+周辺工事：150～200万円（給排水工事、電気配線含む）
• ハイグレード仕様：200万円以上

浴室リフォーム：50～100万円

• ユニットバス交換：50～80万円
• 浴室+補修工事：80～100万円（防水工事含む）
• タイル浴室の全面改修：100～150万円

トイレリフォーム：20～50万円

• 便器交換のみ：15～30万円
• トイレ全面改修：30～50万円（内装・配管含む）
• 複数トイレ工事：50～100万円

洗面台リフォーム：15～40万円

• 洗面台交換：15～25万円
• 洗面化粧台+工事：25～40万円

床・内装リフォーム：50～150万円

• フローリング張替（一室）：15～30万円
• 全面フローリング張替：80～150万円
• クロス張替（全面）：30～60万円

耐震補強工事：100～300万円

• 軽微な補強：50～100万円
• 部分的な補強：100～200万円
• 大規模な耐震補強：200～300万円以上

中古住宅リフォームで使える補助金・減税制度

2026年は、中古住宅のリフォームに対応した複数の補助金・減税制度があります。これらを最大限活用することで、リフォーム費用を大幅に削減できます。

住宅省エネ2026キャンペーン

対象工事：省エネ性能を向上させるリフォーム

• 窓交換（高性能窓）：最大約200万円
• 断熱改修：壁、屋根、床の断熱補強
• 給湯設備の高効率化：エコキュート、ハイブリッド給湯器への交換
• 照明のLED化：全室LED照明への更新

住宅ローン減税

中古住宅購入後のリフォームに対応した減税制度です。

• 控除期間：最大10年
• 控除額：ローン残高の0.7％（2025年～）
• 条件：一定の省エネ基準を満たす必要がある場合があります

長期優良住宅化リフォーム推進事業

既存住宅を長期優良住宅に改修するための補助金制度です。

• 対象：築20年以上の木造住宅、築25年以上のマンション
• 補助額：最大1,000万円（各事業ごとに異なる）
• 条件：耐震、省エネ、劣化対策などを同時に実施すること

自治体の助成金制度

多くの自治体で、リフォーム工事に対する助成金を用意しています。

助成金の種類	対象工事	典型的な補助額
耐震改修補助金	耐震補強工事	30～100万円
省エネ改修補助金	断熱、高効率設備導入	10～50万円
バリアフリー改修補助金	手すり、スロープ、段差解消	5～30万円
空き家活用補助金	空き家のリフォーム	50～200万円

中古住宅購入+リフォームの資金計画

中古住宅購入とリフォームを同時に進める場合、適切な資金計画が重要です。ローン選択肢と自己資金配分のポイントをご紹介します。

ワンストップローン

住宅購入費用とリフォーム費用を一本のローンで借入できるタイプです。

• メリット：手続きが一度で済み、ローン審査が短縮される場合もある
• デメリット：リフォーム工事前にローン額が確定するため、想定外の工事が必要になると対応が難しい
• 金利相場：年1.5～2.5％程度

リフォーム一体型住宅ローン

購入費用とリフォーム費用を分けてローンを組む方法です。

• メリット：リフォーム内容が決まってから借入額を調整できるため、柔軟に対応可能
• デメリット：手続きが複雑で、ローン審査に時間がかかる
• 活用シーン：インスペクション後に劣化状況を把握してからローン額を決める場合に有効

自己資金配分の考え方

中古住宅リフォームの業者選びのポイント

中古住宅のリフォームは、業者選びが成功のカギとなります。実績と対応力で優良業者を見分けましょう。

中古住宅リフォームの豊富な実績

• 確認項目：築20年以上の中古住宅のリフォーム件数
• 重要性：築古い住宅は予期しない問題が発生しやすいため、経験豊富な業者が必須
• チェック方法：会社のホームページで施工事例を確認し、築年数別の事例数を比較

インスペクション対応の有無

インスペクション（建物診断）に対応できるか、または診断結果に基づいた修復計画を立案できるかは重要です。

• 確認項目：ホームインスペクター資格を持つスタッフの有無
• 対応力の目安：診断結果から追加工事の必要性を的確に判断できるか
• 提案の質：単にリフォームを勧めるだけでなく、優先順位をつけた提案ができるか

設計力と提案力

• 確認項目：設計士の在籍、またはパートナー設計事務所があるか
• 見るべき点：施工事例で間取り変更や斬新な設計提案がされているか
• ヒアリングの質：初回相談時に生活スタイルや希望を丁寧にヒアリングするか

見積もり取得時のポイント

複数社から見積もりを取得する際は、以下の点を確認しましょう。

中古住宅リフォームについてよくある質問

まとめ：中古住宅リフォームで後悔しないために

中古住宅のリフォーム費用は、築年数によって大きく変わります。本記事でお伝えした相場を参考にしながら、以下のポイントを押さえることが重要です。

中古住宅は新築よりも費用的にお手頃ですが、リフォーム費用が追加でかかります。ただし、適切に計画されたリフォームにより、性能と快適性に優れた住宅に生まれ変わります。本記事の情報を参考に、信頼できる業者と一緒に理想の住環境を実現してください。