【2026年最新】リフォーム減税・住宅ローン控除の完全ガイド

リフォーム減税の全体像

日本政府は、住宅のリフォームを促進するため、複数の減税制度を用意しています。それぞれの制度の特徴を理解することが、最大の節税につながります。

3つの減税制度の比較

制度名	ローンの有無	対象工事	控除額・期間
住宅ローン控除	ローン必須	一定基準の全工事	年末残高の0.7%×10年（借入限度額2,000万円）
リフォーム促進税制 （投資型減税）	ローン不要	耐震・バリア・省エネ・三世代同居・子育て・長期優良化	対象工事限度額まで10%、最大60万〜80万円、1年限り
固定資産税減額	不問	耐震・バリア・省エネ改修	翌年度分を1/3～2/3減額（1年間）

住宅ローン控除の詳細

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、リフォームで借りたローンの残高に対して、所得税から一定額を控除する制度です。これがリフォーム減税の中で最も大きな節税効果をもたらします。

2026年度の適用要件

要件	内容
床面積要件	40㎡以上（2026年度から50㎡から緩和）
借入金額	100万円以上
ローン期間	10年以上（ただし最大控除期間は10年間）
工事内容	断熱、耐震、バリアフリー、省エネ設備など一定基準を満たす工事
築年数	原則20年以上（耐火建築物は25年以上）
居住開始	工事完了後6ヶ月以内に自分の住宅として使用開始

控除額の計算方法

住宅ローン控除の額は、以下の計算式で算出されます。

控除額（年間）= 年末のローン残高 × 0.7%

年末ローン残高	年間控除額	10年間の控除額合計
1,000万円	70,000円	約700,000円
1,500万円	105,000円	約1,050,000円
2,000万円	140,000円	約1,400,000円
3,000万円	210,000円	約2,100,000円

2026年度の変更点

1. 床面積要件の緩和（40㎡以上）

従来は50㎡以上という要件がありましたが、2026年1月1日以降の工事完了分から40㎡以上に緩和されました。これにより、小さめの住宅やマンションの部屋でもリフォーム減税が適用しやすくなりました。

ただし例外があります。合計所得金額が1,000万円を超える人と、子育て世帯等への上乗せ措置を使う人は、従来どおり50㎡以上が要件です。また住宅ローン控除全体の所得要件は、合計所得金額2,000万円以下です。

2. 子育て世帯の優遇拡充

以下に該当する世帯は優遇措置が拡充されました。

• 子育て世帯（18歳未満の子供がいる世帯）
• 子育てを終えた世帯（子供が18歳を超えてから5年以内）

これらの世帯には借入限度額の上乗せ措置が用意されています。ただし上乗せ措置を使う場合の床面積要件は50㎡以上で、40㎡への緩和は適用されません。どちらが有利かは借入額と住宅の広さで変わるため、申告前に税務署か税理士に確認してください。

3. 適用期間の5年延長

住宅ローン減税そのものが5年間延長され、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合に適用できます。リフォーム（増改築等）の場合の借入限度額は2,000万円、控除期間は10年です。

4. 控除率の維持

0.7%の控除率は2026年も継続されます。

対象となる工事の具体例

工事区分	具体例	対象となるか
断熱改修	壁・天井・床への断熱材施工、窓の二重化、内窓設置	◎ 対象
耐震改修	壁の補強、基礎の強化、筋交いの追加	◎ 対象
バリアフリー改修	手すり設置、段差解消、玄関スロープ、バリアフリー浴室	◎ 対象
省エネ設備	太陽光パネル、高効率給湯器、LED照明、EV充電設備	◎ 対象（要件あり）
キッチン・浴室・トイレ改修	上記と同時に行う場合	◎ 対象（上記工事が含まれる場合）
壁紙張替え（単体）	装飾目的の壁紙張替え	✗ 対象外
間取り変更（単体）	壁の撤去のみ	✗ 対象外

リフォーム投資型減税

住宅ローンを使わないリフォームでも、特定の工事を行う場合は減税が受けられます。これがリフォーム投資型減税です。

リフォーム投資型減税の特徴

制度内容	詳細
ローン要件	ローン不要。現金払いでも減税が受けられる
対象工事	耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修、長期優良住宅化工事
控除額	性能向上工事は対象工事限度額まで10%、それと併せて行うその他工事は5%。最大控除額は工事の種類ごとに60万〜80万円（下表）
控除期間	1年限り（10年ではなく、1年で全額控除）
適用条件	床面積40㎡以上、工事費50万円以上

工事の種類ごとの対象工事限度額と最大控除額

この制度は「工事費にそのまま10%を掛ける」のではありません。工事の種類ごとに「対象工事限度額」が決まっていて、そこまでの標準的な費用に10%を掛けます。限度額を超えた分と、併せて行ったその他のリフォーム費用には5%が掛かります（その他工事を含めた対象額の合計は1,000万円が上限）。

工事の種類	対象工事限度額	最大控除額
耐震	250万円	62.5万円
バリアフリー	200万円	60万円
省エネ	250万円（太陽光発電の設置を伴う場合350万円）	62.5万円（同67.5万円）
三世代同居	250万円	62.5万円
子育て対応	250万円	62.5万円
長期優良住宅化（耐震＋省エネ＋耐久性）	500万円（太陽光600万円）	75万円（同80万円）
長期優良住宅化（耐震または省エネ＋耐久性）	250万円（太陽光350万円）	62.5万円（同67.5万円）

控除額の計算例

例1：耐震改修工事 150万円（その他工事なし）

• 対象工事限度額250万円の範囲内なので、150万円 × 10% = 15万円
• その年の所得税から15万円が控除されます

例2：耐震改修250万円＋同時に行った内装・水まわり工事750万円

• 性能向上工事：250万円 × 10% = 25万円
• その他工事：750万円 × 5% = 37.5万円
• 合計 62.5万円（耐震の最大控除額）

対象工事の詳細

1. 耐震改修

地震時の倒壊を防ぐための工事。診断を受けた後、補強工事を実施する必要があります。

2. バリアフリー改修

高齢者や身体障害者が安全に生活できるようにする工事。手すり設置、段差解消、バリアフリートイレなど。

3. 省エネ改修

窓や壁の断熱化、省エネ設備の導入など。一定のエネルギー基準を満たす必要があります。

4. 長期優良住宅化工事

複数の改修を組み合わせて、長期優良住宅の基準を満たす工事。耐震・断熱・可変性など、複合的な改修が必要です。

固定資産税の減額措置

リフォームにより、固定資産税が1年間減額される制度があります。これは所得税と異なり、固定資産税そのものが引き下げられるため、すぐに節税効果を実感できます。

固定資産税減額の概要

工事が完了した年の翌年度分の固定資産税が、1年間だけ減額されます。減額される割合と対象になる床面積は、工事の種類で変わります。

工事区分	減額率	減額期間	対象となる床面積
耐震改修	1/2減額	1年間	120㎡相当分まで
バリアフリー改修	1/3減額	1年間	100㎡相当分まで
省エネ改修	1/3減額	1年間	120㎡相当分まで
長期優良住宅化改修	2/3減額	1年間	120㎡相当分まで

いずれも減額されるのは工事完了年の翌年度分だけで、翌々年からは元の税額に戻ります。固定資産税の特例措置は令和8年4月1日から令和13年3月31日まで延長されています。

申請手続き

固定資産税の減額を受けるには、工事完了後に以下の書類を提出する必要があります。

• 固定資産税減額制度申請書
• 工事完了証明書（工事業者から）
• 工事費の領収書
• 工事内容が分かる書類（図面、施工写真など）

申請期限は工事完了後3ヶ月以内が一般的です。市区町村によって異なるため、確認してください。

リフォーム資金の贈与を受けた場合の非課税措置【2026年末が期限】

親や祖父母からリフォーム資金を出してもらう場合、そのままでは贈与税がかかります。ただし「住宅取得等資金の贈与税の非課税」という制度を使えば、一定額までは非課税です。増改築等（リフォーム）も対象になります。

非課税になる金額

住宅の区分	非課税限度額
省エネ等住宅	1,000万円
上記以外の住宅	500万円

差は500万円あります。増改築の場合、省エネ等住宅と認められるには住宅性能証明書・建設住宅性能評価書の写し・増改築等工事証明書のいずれかを贈与税の申告書に添付します。いずれも工事業者に発行してもらう書類なので、契約前に「この証明書を出せますか」と確認しておくのが確実です。工事が終わってから相談すると間に合わないことがあります。

もらう側（受贈者）の要件

• 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
• 贈与してくれる人が父母・祖父母などの直系尊属であること。配偶者の親は対象外です

リフォーム（増改築等）側の要件

• 増改築等に要した費用が100万円以上で、その2分の1以上が自分の住む部分の工事であること
• 増改築等をしたあとの登記簿上の床面積（マンションは専有部分）が40㎡以上240㎡以下で、その2分の1以上を受贈者が住まいとして使うこと

いつまでに何をするか

期限	やること
2026年12月31日	贈与を受ける（ここが制度の期限）
2027年3月15日	もらった資金の全額を工事に充て、住み始める（同日後まもなく住むことが確実なら可）
2027年2月1日〜3月15日	贈与税の申告をする。非課税で税額がゼロでも申告は必須
2027年12月31日	この日までに住んでいないと、原則として特例を受けられず修正申告が必要になります

住宅ローン控除・リフォーム促進税制との関係

これは贈与税の制度なので、所得税の住宅ローン控除やリフォーム促進税制とは別枠です。「贈与で一部をまかない、残りをローンにする」という組み合わせもできます。

ただし注意点があります。住宅ローン控除の対象になるのは、あくまで自分が借りたローンの残高です。贈与でまかなった分はローンではないので、控除の計算には入りません。また補助金を受け取った場合と同じく、資金の出どころが違えば計算の基礎も変わります。贈与・ローン・自己資金をどう組み合わせるかで手取りが変わるので、工事費が大きいときほど、申告前に税務署か税理士に相談する価値があります。

確定申告の手順

住宅ローン控除を受けるには、確定申告を行う必要があります。初めてでも分かるように、ステップごとに説明します。

確定申告の時期

毎年2月中旬～3月中旬が確定申告の期間です。詳細は税務署のホームページで確認してください。

2026年の確定申告時期（予定）：2月16日～3月17日

必要書類の一覧

書類名	入手先	備考
確定申告書第A様式	税務署またはe-Tax	給与所得者用
住宅ローン控除に関する計算明細書	税務署またはe-Tax	必須書類
住宅ローンの年末残高証明書	金融機関（ローン先銀行など）	1月下旬に郵送される
工事請負契約書と領収書	リフォーム業者	コピーで可
工事内容が分かる書類	リフォーム業者	図面、施工写真など
登記簿謄本（抄本）	法務局	オンライン申請で取得可
工事完了証明書	リフォーム業者	完了後に発行
給与所得の源泉徴収票	勤務先	1月に受け取る
マイナンバーカード	（本人所有）	本人確認用

確定申告書の記入方法

ステップ1：基本情報の記入

氏名、住所、マイナンバー、生年月日などの基本情報を記入します。

ステップ2：収入情報の記入

給与所得の源泉徴収票を基に、給与所得の金額を記入します。

ステップ3：住宅ローン控除額の計算

住宅ローン控除に関する計算明細書に、以下の情報を記入します。

• 年末のローン残高（年末残高証明書から）
• 控除対象となる工事費
• 工事完了日
• 居住開始日

ステップ4：控除額の確認

計算した控除額が、確定申告書に正しく記載されているか確認します。

e-Taxでの申請（おすすめ）

自宅からパソコンで申請できるe-Taxの利用がおすすめです。

e-Taxのメリット：

• 24時間いつでも申請可能
• 書類提出の手間が省ける
• 還付金の受け取りが早い（最短2週間程度）
• マイナンバーカード対応スムーズ

e-Taxに必要な準備：

• マイナンバーカード
• マイナンバーカード対応のICカードリーダー
• e-Tax用ソフト（無料）

会社員の場合：2年目以降は年末調整で対応

1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降の給与所得者は年末調整で自動的に控除が適用されます。

必要な手続き：

• 勤務先に「住宅ローン控除申告書」を提出
• 「住宅ローンの年末残高証明書」を勤務先に提出
• 年末調整時に自動的に控除が適用される

補助金との併用ルール

リフォームに対しては、減税制度のほかにも補助金が用意されていることが多いです。補助金と減税を併用する場合のルールを理解しておくことが重要です。

補助金の種類

補助金名	実施主体	対象工事	補助率
地域型住宅グリーン化事業	国土交通省	省エネ、耐震、バリアフリー	工事費の30～50%（上限あり）
住宅のゼロエネルギー化推進事業	国土交通省	ZEH化工事	工事費の定額補助
エネルギー利用の効率化事業	経済産業省	省エネ設備導入	工事費の1/3～1/2
自治体補助金	市区町村	地域による	地域による

補助金を受けた場合の減税額計算

減税を受ける際に、補助金を受けた場合は、その額を工事費から差し引いて計算する必要があります。これを「補助金控除」と呼びます。

計算式：

減税対象工事費 = 実際の工事費 – 受領補助金

例：

• 実際の工事費：100万円
• 国の補助金：30万円
• 市の補助金：10万円
• 減税対象工事費 = 100万円 – 30万円 – 10万円 = 60万円
• リフォーム投資型減税額 = 60万円 × 10% = 6万円

2026年度の主な補助金制度

1. こどもエコすまい支援事業（予定）

子育て世帯を対象とした省エネリフォーム補助金。1戸当たり最大100万円の補助が予想されています。

2. 既存住宅省エネ改修促進事業（予定）

全年齢層を対象とした省エネリフォーム補助金。1戸当たり最大50～100万円の補助が予想されています。

3. 地域型住宅グリーン化事業

地域の工務店を通じたリフォーム補助金。1戸当たり100～150万円の補助が受けられます。

よくある質問

2026年のリフォーム減税制度はどのように変わった？

2026年度は床面積要件が50㎡から40㎡以上に緩和され、子育て世帯の優遇が拡充されました。また、住宅ローン控除は最大10年間、年末残高の0.7%を所得税から控除する制度が継続されています。これにより、より多くの住宅がリフォーム減税の対象になります。

住宅ローン控除の対象となる工事は？

断熱改修、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ設備の導入、キッチン・トイレ・浴室の改修など、一定の基準を満たす工事が対象です。単なる壁紙張替えなど装飾的な工事は対象外です。複数の改修を組み合わせることで対象工事の条件を満たしやすくなります。

リフォーム投資型減税とは？

ローンを使わないリフォームでも受けられる減税制度です。正式には「リフォーム促進税制」といいます。耐震・バリアフリー・省エネ・三世代同居・子育て対応・長期優良住宅化の工事が対象で、工事の種類ごとに決まった対象工事限度額まで10%（併せて行ったその他工事は5%）が所得税から控除されます。最大控除額は工事の種類により60万〜80万円です。10年ではなく1年限りの控除となります。

補助金とリフォーム減税は併用できる？

はい、併用できます。ただし、補助金を受領した場合は、その額を工事費から差し引いて減税額を計算する必要があります。例えば、100万円の工事で30万円の補助金を受けた場合、70万円を基準に減税額が計算されます。

確定申告はいつまでに提出する？

確定申告は毎年2月中旬～3月中旬に行います。ただし、1年目は確定申告で控除を申請し、2年目以降は給与所得者の場合は年末調整で自動的に適用されます。自営業者は毎年申告が必要です。

まとめ

リフォーム減税・住宅ローン控除は、2026年度の変更により、より多くの住宅が対象になり、より手厚いサポートが受けられるようになりました。特に床面積要件の緩和と子育て世帯の優遇拡充は、大きな変更点です。

住宅ローン控除、リフォーム投資型減税、固定資産税減額措置の3つの制度を理解し、自分の状況に合わせて最適な制度を選択することが、最大の節税につながります。

リフォーム業者との相談時に、対象工事や補助金の活用について相談しながら、計画を進めてください。また、確定申告に向けて、必要書類の準備は早めに進めることをお勧めします。複数の業者から見積もりを取り、信頼できる業者とじっくり相談しながら、最適なリフォームプランを実現してください。